Miten vuokratilan vuokrasopimus tehdään?
Vuokratilan vuokrasopimus tehdään kirjallisesti, ja siinä sovitaan keskeisistä ehdoista, kuten vuokra-ajasta, vuokran määrästä, vakuudesta ja tilojen käyttötarkoituksesta. Toimitilavuokrauksessa sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta, joka antaa sopijapuolille laajan sopimusvapauden. Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset, jotka jokaisen vuokratilaa hakevan tai vuokraavan kannattaa tuntea.
Mitä vuokratilan vuokrasopimuksessa täytyy mainita?
Vuokratilan vuokrasopimuksessa täytyy mainita ainakin osapuolten tiedot, vuokrakohteen tarkka kuvaus ja osoite, vuokra-aika, vuokran määrä ja maksuehdot, vuokravakuus sekä tilojen käyttötarkoitus. Ilman näitä tietoja sopimus on epätäydellinen ja voi johtaa erimielisyyksiin vuokrasuhteen aikana tai sen päättyessä.
Toimitilavuokrasopimuksessa on syytä kirjata myös se, mitä tilaan kuuluu. Esimerkiksi varustelu, kuten ilmanvaihto, sähköliittymä, saniteettitilat tai parkkipaikka, kannattaa luetella sopimuksessa tai sen liitteessä. Näin vältetään tilanteet, joissa osapuolilla on erilainen käsitys siitä, mitä vuokraan sisältyy.
Lisäksi sopimuksessa on hyvä sopia seuraavista asioista:
- Vuokran tarkistaminen, esimerkiksi sidottuna elinkustannusindeksiin
- Vastuunjako kunnossapidosta ja korjauksista
- Muutostöiden tekeminen tilaan ja niiden korvaaminen vuokrasuhteen päättyessä
- Irtisanomisaika ja sopimuksen purkamisen ehdot
- Tilojen ylikuormituksen tai luvattoman alikäytön kielto
Kirjallinen sopimus suojaa molempia osapuolia. Suullinen sopimus on periaatteessa pätevä myös toimitilavuokrauksessa, mutta sitä on käytännössä vaikea todistaa, joten kirjallinen muoto on aina suositeltava.
Mikä ero on määräaikaisella ja toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella?
Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa sovitun ajan ja päättyy automaattisesti ilman irtisanomista. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu niin kauan kuin kumpikaan osapuoli ei irtisano sitä. Tärkein ero on se, miten ja milloin sopimus voidaan päättää.
Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia koko sovitun ajan. Sopimusta ei voi irtisanoa kesken sopimuskauden ilman erityistä syytä, ja ennenaikainen purkaminen voi johtaa korvausvelvollisuuteen. Tämä sopii tilanteisiin, joissa vuokralainen tietää tarkalleen, kuinka pitkään tilaa tarvitaan, tai vuokranantaja haluaa varmistaa pitkäaikaisen vuokralaisen.
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on joustavampi. Kumpikaan osapuoli ei ole sidottu tiettyyn ajanjaksoon, ja sopimus voidaan irtisanoa noudattamalla sovittua irtisanomisaikaa. Tämä malli sopii hyvin yrityksille, joiden tilantarve voi muuttua, tai kun vuokralainen haluaa kokeilla tilaa ennen pidempiaikaista sitoutumista.
Käytännössä monet toimitilavuokrasopimukset ovat aluksi määräaikaisia ja muuttuvat sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleviksi, jos kumpikaan osapuoli ei irtisano sopimusta määräajan päättyessä. Tästä jatkumisesta kannattaa sopia selvästi jo alkuperäisessä sopimuksessa.
Miten vuokravakuus määräytyy toimitilavuokrasopimuksessa?
Toimitilavuokrasopimuksessa vuokravakuuden suuruudesta sovitaan vapaasti osapuolten kesken, koska laki liikehuoneiston vuokrauksesta ei aseta vakuudelle enimmäismäärää. Käytännössä vakuus on useimmiten yhdestä kolmeen kuukauden vuokraa vastaava summa, mutta se voi olla suurempikin, jos vuokranantaja arvioi riskin korkeaksi.
Vakuuden tarkoitus on suojata vuokranantajaa tilanteessa, jossa vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun tai aiheuttaa vahinkoa tilalle. Vakuus voidaan maksaa rahatalletuksena, pankkitakauksena tai muuna vuokranantajan hyväksymänä vakuutena.
Vakuus palautetaan vuokralaiselle vuokrasuhteen päätyttyä, kun tila on tarkastettu ja todettu sovitun kuntoiseksi. Jos tilaan on aiheutunut vahinkoa tai vuokria on maksamatta, vuokranantajalla on oikeus pidättää vakuudesta vastaava summa. Tarkastuksesta ja vakuuden palautusaikataulusta on hyvä sopia sopimuksessa etukäteen.
Kuka vastaa vuokratilan kunnossapidosta ja korjauksista?
Toimitilavuokrauksessa vastuunjako kunnossapidosta ja korjauksista perustuu ensisijaisesti sopimukseen. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta antaa osapuolille laajan vapauden sopia asiasta haluamallaan tavalla, joten sopimuksessa kannattaa määritellä selvästi, kummalle osapuolelle mikäkin vastuu kuuluu.
Tyypillisesti vuokranantaja vastaa rakennuksen ja kiinteistön rakenteellisesta kunnossapidosta, kuten katosta, ulkoseinistä ja talotekniikan pääjärjestelmistä. Vuokralainen puolestaan vastaa tilojen sisäisestä kunnossapidosta ja normaalista kulumisesta, kuten pinnoitteiden, lamppujen ja omien laitteidensa huollosta.
Jos sopimuksessa ei ole sovittu kunnossapitovastuusta, sovelletaan lain oletussäännöksiä. Niiden mukaan vuokranantajan on pidettävä tila vuokrasopimuksen mukaisessa kunnossa, ellei muuta ole sovittu. Käytännössä epäselvyydet syntyvät useimmiten juuri niistä tilanteista, joita ei ole sopimuksessa mainittu, joten vastuunjako kannattaa kirjata mahdollisimman tarkasti.
Muutostöistä on syytä sopia erikseen. Jos vuokralainen haluaa tehdä tilaan muutoksia, kuten asentaa hyllyjä, rakentaa väliseiniä tai lisätä pistorasioita, tarvitaan useimmiten vuokranantajan lupa. Sopimuksessa kannattaa myös sopia siitä, pitääkö muutostyöt palauttaa alkuperäiseen kuntoon vuokrasuhteen päättyessä vai saako ne jättää paikoilleen.
Miten vuokratilan vuokrasopimus irtisanotaan oikein?
Vuokratilan vuokrasopimus irtisanotaan kirjallisesti noudattamalla sopimuksessa sovittua irtisanomisaikaa. Jos irtisanomisajasta ei ole sovittu, laki liikehuoneiston vuokrauksesta määrää irtisanomisajaksi kolme kuukautta vuokranantajalle ja yhden kuukauden vuokralaiselle. Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa ennen sopimuskauden päättymistä ilman erityistä perustetta.
Irtisanomisilmoitus on syytä toimittaa todistettavasti, esimerkiksi kirjattuna kirjeenä tai sähköpostilla, josta saadaan vastaanottokuittaus. Näin voidaan tarvittaessa osoittaa, milloin irtisanominen on toimitettu ja mistä päivästä irtisanomisaika alkaa kulua.
Sopimus voidaan myös purkaa, mikä tarkoittaa sopimuksen välitöntä päättymistä ilman irtisanomisaikaa. Purkaminen on mahdollista vain laissa tai sopimuksessa mainituilla erityisillä perusteilla, kuten olennaisella sopimusrikkomuksella. Esimerkiksi toistuvat maksamattomat vuokrat tai tilojen vakava luvaton käyttö voivat oikeuttaa purkamiseen.
Vuokrasuhteen päättyessä tila luovutetaan vuokranantajalle sovitussa kunnossa. Luovutuksesta tehdään usein kirjallinen tarkastuspöytäkirja, johon kirjataan tilojen kunto ja mahdolliset puutteet. Tämä suojaa molempia osapuolia myöhemmiltä erimielisyyksiltä vakuuden palautukseen liittyen.
Jos etsit vuokratilaa yritykselle tai harrastuksiin, Talliosakkeen kohteet tarjoavat selkeän sopimusrakenteen ja valmiit isännöintipalvelut, joten sopimukseen liittyvät käytännöt ovat kunnossa jo alusta alkaen.
